Défiscalisation |
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Loi de défiscalisation BORLOO BORLOO NEUF Le dispositif "Borloo neuf", mis en place depuis 2006 sous la forme d'une option au régime d'amortissement Robien recentré, permet d'amortir 65 % de la valeur d'un bien sur 15 ans sous réserve du respect de conditions de loyer et de ressources du locataire. Se reporter au dispositif Robien recentré pour connaître les investissements concernés, ainsi que les fonctionnements communs. Le bailleur doit s'engager à louer le logement : à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau, pour un loyer plafonné à "70 % du prix du marché". Calcul de l'amortissement 6 % pendant 7 ans, 4 % les 2 années suivantes, 2,5 % les 3 ou 6 années suivantes (en cas de reconduction de l'engagement de location pour une ou deux périodes de 3 ans en respectant les conditions de loyer et de ressources du locataire ). Incidences de l'option Les revenus fonciers tirés de la location du logement ouvrent droit à une déduction forfaitaire spécifique de 30 %. Lorsque l'option pour l'amortissement a été pratiquée : - les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à la déduction d'un amortissement égal à 6 % de leur montant pendant 7 ans et à 4 % de ce montant pour les 2 années suivantes. - les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvriraient droit à la déduction d'un amortissement au taux de 10 % pendant dix ans. ____________________________________________________________________________________________________ ZRR (Zone de revitalisation rurale) ou loi Demessine Acquisition de logements neufs, ou réhabilitation de logements anciens intégrés à une résidence de tourisme située dans des zones de revitalisation rurales (ZRR). L’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôts correspondant à 25% du prix d’achat TTC ( plafonnée à 25000 € pour un couple). ZRR : zone de revitalisation rurale Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, des logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou à réhabiliter, destinés à la location dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu dans les conditions suivantes : l'acquisition d'un logement neuf, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS l'acquisition de logements achevés avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevés dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement. la réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparations ou d'amélioration. Le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée, c'est-à-dire d'un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière, situé dans certaines zones précises (voir ci-dessous). Les revenus provenant de la location du logement doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La résidence de tourisme classée est située : dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), dans toutes les communes inscrites sur la liste concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels européens situées dans des agglomérations n'excédant pas 5 000 habitants, ou dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle telle que Marne-La-Vallée, Melun-Sénart et l'Isle-d'Abeau. Pour les logements acquis anciens à réhabiliter, la réduction d'impôt est également applicable aux logements situés dans les stations classées en application des articles L. 2231-1 et suivants du code général des collectivités territoriales et dans les communes touristiques dont la liste sera fixée par Décret. Engagement de location : Le bénéfice de cette réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Calcul de la réduction d'impôt : La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de 50 000 € pour une personne seule, et 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Le taux de la réduction est fixé à : 25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf, 20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure, ou de l'achèvement des travaux. La réduction d'impôt est répartie au maximum sur 6 ans (la réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/6ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions). ____________________________________________________________________________________________________ Loi de défiscalisation DE ROBIEN ROBIEN - BORLOO Investissement concernant des logements d’habitation principale (neufs ou anciens à réhabiliter). L’amortissement fiscal du bien participe à la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu imposable. La diminution du revenu imposable procure une économie d’impôt à l’investisseur, et participe au financement du patrimoine immobilier. ROBIEN RECENTRÉ La loi portant engagement national pour le logement a aménagé le dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006 (aussi bien pour les investissements dans le secteur du logement que dans les parts de SCPI). Cet aménagement impacte les modalités de calcul de l'amortissement du logement et des travaux, non les conditions d'application du dispositif qui demeurent les mêmes. Le dispositif Robien Recentré s'applique : aux logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2006. Il s'agit des logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006, des logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er septembre 2006 et des logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er septembre 2006. aux logements à réhabiliter acquis depuis le 1er septembre 2006, aux parts de SCPI souscrites depuis le 1er septembre 2006 Pour bénéficier de l'amortissement Robien, le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale locataire pendant une durée de 9 ans minimum pour un loyer n'excédant pas un certain plafond au mètre carré. L'amortissement est déductible dès l'achèvement du logement (ou dès l'acquisition si elle est postérieure), avant même que le logement soit loué. En effet, la loi laisse un délai de 12 mois à l'investisseur (à compter de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure) pour mettre le logement en location. Le logement est amorti à hauteur de 6 % les 7 premières années puis de 4 % pour les 2 années suivantes. L’amortissement est limité aux 9 premières années sauf en cas d'option pour le dispositif Borloo neuf qui suppose des engagements supplémentaires. Le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers a été supprimée, mais dans le cadre du régime Robien recentré, les bailleurs peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire pour les investissements réalisés en ZRR : la déduction est alors fixée au taux de 26 %. Les plafonds de loyer applicables aux dispositifs Robien "recentré" et Borloo neuf s'établissent de la façon suivante pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007 (par mois et par m²) : 2007 Robien classique Robien recentré Zone A 21,02 € 21,02 € Zone B1 14,61 € 14,61 € Zone B2 14,61 € 11,95 € Zone C 10,51 € 8,76 € Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Cote d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), Genevois français ; · Zone B1 : 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants (Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon), grande couronne autour de Paris, et quelques agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, - départements d'outre mer, Corse et îles ; Zone B2 : Reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'Ile de France (troisième couronne parisienne) ; · Zone C : Reste du territoire. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, sur la base de l'IR Parts de SCPI L'amortissement des parts de SCPI se fait sur une base réduite à 95 % de la valeur des parts. Le taux d'amortissement des parts est identique à celui des logements (8 % les 5 premières années, et 2,5 % les 4, 7 ou 10 années suivantes). RAPPEL SUR ROBIEN CLASSIQUE (avant 01/09/2006) Le dispositif Robien Classique s'applique : aux logements neufs acquis entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 : Il s'agit des logements neufs, des logements acquis en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003 et des logements issus de travaux de transformation réalisés par l'acquéreur d'un local à usage autre que l'habitation pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003. aux logements à réhabiliter acquis depuis le 3 avril 2003, aux parts de SCPI souscrites depuis le 3 avril 2003. Le logement est amorti à hauteur de 8 % les 5 premières années puis de 2,5 % pour les 4, 7 ou 10 années suivantes. Le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers est ramené à 6 % pendant la période d'amortissement du logement. Toutefois ce taux est exceptionnellement porté à 40 % dans les 2 cas suivants : ____________________________________________________________________________________________________ Loueur en Meublé Professionnel On distingue deux périodes qui correspondent à deux profils d'investisseurs différents : Personnes disposant de revenus suffisants pour assumer leur train de vie, d'une capacité d'épargne, et fortement imposées : le LMP permet de développer et de diversifier le patrimoine en profitant d'une fiscalité très avantageuse protection de la famille : le financement par prêt in fine apporte un haut niveau de prévoyance grâce aux assurances de prêt, et à l’adossement d’un contrat d’assurance vie préparation d'un revenu complémentaire garanti pour la retraite validation de trimestres complémentaires pour les droits à la retraite, avec les cotisations obligatoires dans le cadre d'une activité professionnelle. On peut alors envisager une retraite anticipée. Personnes disposant d'un capital ou d'un patrimoine important - peu ou pas d'activité professionnelle : Statut social et couverture du gérant : le statut de loueur professionnel apporte une protection sociale et des droits à la retraite dans le cas où le gérant n’a pas ou plus d’autre activité professionnelle Revenus complémentaires garantis et défiscalisés (utilisation des amortissements) Exonération possible au titre de l'ISF Bien entendu, ces deux profils correspondent aussi à deux étapes qui se succèdent. Le Loueur Meublé Professionnel Définition et obtention du statut : La location en meublé, à titre habituel, de chambres, d'appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale.La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, et qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles ou retirent de l'activité de loueur ( résultat ) au moins 50% de leur revenu. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC, et non de celle des revenus fonciers. Spécificités et fonctionnement : Les biens concernés par l'activité de location meublée professionnelle peuvent être amortis sur un mode linéaire. Cet amortissement doit être calculé sur une durée normale d'utilisation (environ 35/40 ans). L'amortissement ne peut générer ou augmenter un éventuel déficit BIC lié à l'activité de location. S'ils ne sont pas imputés, les amortissements sont reportables sans limite. Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit BIC imputable sur le revenu global, et donc de générer une économie d'impôts, sont l'ensemble des charges locatives, des charges financières liées à l'acquisition, ainsi que les frais d'acquisition ou encore d'étude et de recherche. Il est donc envisageable de réaliser une économie d'impôts grâce au dispositif LMP, mais ce sera principalement le cas la première année, dans des conditions précises. Lorsque les charges ne compensent pas totalement les loyers, ce qui est le cas lorsque les charges d'emprunt diminuent ou disparaissent, les amortissements peuvent être pris en compte pour obtenir un résultat fiscal BIC égal à zéro et donc ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de cette activité. On obtient alors des revenus non fiscalisés sur une très longue période. Obligation de tenir une comptabilité. Les investissements en résidences avec services ou résidences de tourisme classées se prêtent particulièrement bien aux opérations LMP. Ils offrent l'avantage de pouvoir récupérer la TVA sur le montant de l'investissement, et sont assortis d'un bail commercial proposé par un gestionnaire, offrant ainsi une garantie de loyer. Particularités fiscales accessibles sous certaines conditions : Imputation des déficits sur le revenu global sans plafond Récupération de la TVA Exonération des plus-values Les biens LMP ne sont pas pris en compte dans la base d'imposition servant au calcul de l'ISF. Il existe aussi des avantages en matière de transmission de patrimoine, puisqu'il s'agit de patrimoine professionnel, généralement détenu au travers d'une SARL soumise à l'IR. |
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